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一線城市“存量時代”：二手房決定價格走向

在房地產業內，如果一座城市的二手房交易量超過新房交易量，即可以視作這座城市已經進入瞭存量房時代。按照這個指標劃分，四大一線城市均已步入以二手房交易主導的新時期。

當開發商在提起房地產庫存的時候，他們一般認為，一線城市不必擔憂。

然而，今年以來，一線城市凸顯的結構性矛盾點醒瞭他們：大量普通住宅豪宅化，剛需人群無力承擔動輒9、10萬甚至15萬每平方米的價格，在投資投機需求已經基本退出市場的情況下，這部分房源面臨過剩的風險。

未來可能打開這一市場的銷路的，是改善型需求和二手房市場的充分流動。

“面粉貴過面包”

火爆的樓市，激進的開發商，成為瞭這一年一線城市樓市的縮影。

截至11月25日，北京土地市場成交地塊達到100宗，成交金額高達1920.77億；與此並行的是，今年北京拍出瞭約20宗地王。而地王之上，將蓋出數千套單價10萬＋豪宅。

中原地產首席分析師張大偉推算，未來北京售價預期10萬以上的項目多達50多個，北京商品房住宅將出現高端化的趨勢。

京城遍地地王，上海灘也不甘落後。11月25日，信達地產以72.99億元的價格拿下上海楊浦區新江灣城地塊。根據多傢機構推算，該地塊實際樓面價已超過6.1萬／平方米，刷新瞭上海住宅樓面價的新紀錄。而此前，上海已經連續出現瞭5個以上地王。這些地王的出現，也將加大未來上海的豪宅供應。

在幾乎已經沒有土地供應的深圳，截至本月今年僅有一幅住宅用地出讓。該幅土地為舊改項目鹿丹村，最終以8.88億元的價格成交。根據深圳克爾瑞研究中心的推算，這幅土地的實際樓面價在4萬元/平方米以上。獲得該地塊的中海地產表示，該樓盤入市的價格在10萬/平方米以上。

即使在市場相對理性的廣州，11月25日番禺市橋一地塊也拍出瞭超過1.6萬/平方米的樓面價。而根據廣州房管局此前發佈的數據，番禺的一手房均價目前在1.5萬元/平方米左右，樓面價已經高過房屋均價。

進入年末，一線城市又將迎來土地供應的小高峰。根據官方數據顯示，下個月北京將有7塊土地待售，上海則將有13幅經營性土地入市。深圳預計也將有三幅住宅用地出讓。

業界普遍認為，這些土地出讓的溢價率將不會低。這意味著，在一線城市，“面粉貴過面包”的現象正在愈演愈烈，明後年“豪宅”供應將大規模放量。

供應與需求的錯配

一線城市“豪宅”供應量放大的背後，隱藏著需求不足的隱憂，豪宅市場出現瞭供應與需求的錯配。

在2011年開始實施限購政策以來，住宅投資投機基本已經離場。亞豪機構、中原地產的數據顯示，目前北京、上海和深圳的高端市場消費人群自住需求占大部分，投資客已經大幅減少，深圳市場今年的高端住宅成交買傢中自住房貸苗栗公館房貸客更是占比八成。

投資客流失，需求被提前釋放，則未來豪宅去化堪憂。以北京為例，中原地產和亞豪機構均預測，明後年北京單價10萬以上的豪宅供應將達4000套左右。如果按照今年的豪宅銷售速度來算，這些豪宅項目的消化周期在20年以上。

另一組數據也顯示地王的銷售並不樂觀。根據亞豪機構的監測，北京過去10年內誕生瞭20個地王，除去一個退地，在剩餘19個地王項目中，有8個項目銷售額尚未達到僅計入地價款和財務成本的盈虧平衡點。這8個項目分別是2011年-2014年四年時間內，每一年的單價地王和溢價率地王。這意味著，2011年之後的地王，截至目前，無一解套。

張大偉進一步表示，如果按照目前的土地價格計算，未來兩年內北京房價要上漲120%，市場才能夠承托住今年以後新入市的地王項目。

京城豪宅風險隱現，上海灘豪宅市場也不能旁觀。上海中原研報指出，目前滬上別墅類的產品去化周期長達20.5個月，上海樓市已經出現結構性失衡的危險。

就連一向穩健的廣州樓市，也存在著結構性的去化壓力。根據合富輝煌的數據，廣州目前主要的去庫存重點集中在大戶型上。該機構數據顯示，廣州300平方米以上的住宅去化周期甚至長達56.1個月。

而在今年的暴漲之後，深圳樓市出現瞭一個有別於北京、上海的現象，那就是普通住宅和豪宅價格接近，以及市區、郊區價格逐漸被拉平，這進一步導致深圳普通住宅豪宅化。

存量房主導市場價格

如何解決一線城市的供需錯配問題？答案可能在存量房市場中，也即大量二手房業主的換房需求，而他們可以置換的前提，是先要把自己手頭的房子賣出去。

“今年北京二手房交易量是一手房的三倍。北京豪宅市場賣得不錯，為什麼1000萬以上的房子賣得這麼好，很可能的原因是很多人把舊房子賣瞭。”任志強推測說。

在房地產業內，如果一座城市的二手房交易量超過新房交易量，即可以視作這座城市已經進入瞭存量房時代。按照這個指標劃分，四大一線城市均已步入以二手房交易主導的新時期。

一線城市的土地銷售顯示，未來新房供應將向中高端轉移，並且均價將高於周邊項目。主流市場需求，尤其是小戶型購房者將進一步向存量市場轉移。

根據中金研究部對6個一、二線城市的調查，隻有36%的新房可售資源位於核心地區，而存量市場該比例達到65%。中金的數據顯示，中國主要12個中心城市未來存量市場的交易規模在2萬億，其中北上廣深四個城市約為1.48萬億。

這在北京表現得更為明顯。在六個中心城區（西城、東城、朝陽、海淀、豐臺、石景山）僅有約1.6萬套新房可供出售，而在鏈傢網站上購房者可找到超過6萬套掛牌存量房。

上海中原地產數據顯示，截至今年10月，上海二手房占全市總交易的65.9%，主力房源總價位在300萬至500萬元。

深圳二手住宅成交量從2010年起就一直超過一手成交量。今年前10月，深圳二手住宅成交套數已達到10.5萬套，幾乎是5.35萬套一手住宅成交量的一倍。

這意味著，二手房的價格是決定一線城市房價的風向標。

“未來豪宅的去化，可能會大規模來自二手房業主的置換需求，畢竟人們都需要提升居住品質。”北京一位開發商人士說，即原來擁有市區小戶型的業主想要換房，賣掉兩三套去置換一套千萬級豪宅。

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