政策松綁倒逼樓市產品線革命:剛需盤縮減 改善型走強

見習

“現在的趨勢是,隨著土地成本提高,剛需盤的利潤正在被攤薄;而在政策松動的刺激下,改善型需求的釋放力度明顯加大。”10月11日,藍光地產成都公司董事長程耀貴向21世紀經濟報道

當日,藍光地產發佈瞭“雍錦系”高端產品線,並擬將其打造成核心產品系列。公司表示,未來的產品結構,將從“剛需盤”為主,逐漸轉變為“改善型”住宅為主。

程耀貴表示,之所以做出上述調整,一方面是為瞭打造產品品牌,提高知名度;另一方面則與市場變化大勢密不可分。

有機構指出,隨著近期政策層面的調整,如桃園市身分證汽車貸款限購松動、二套房首付比例下調、信貸優惠力度加大等,此前壓抑的改善型需求正在被大量釋放。相比之下,由於核心城市土地價格上漲,普通住宅項目的利潤率也遭到擠壓。

在這種背景下,除藍光外,今年不少房企都對產品結構進行調整,方向無一例外:提高改善型產品比重。此前以改善型產品見長的企業,則對產品線進一步細分和加碼,意欲夯實市場基礎。

蘭德咨詢總裁宋延慶向21世紀經濟報道記者表示,剛需類產品比重降低是大趨勢,未來改善型產品的比重會不斷加大,這種調整將持續至少三年。

剛需產品盈利能力漸差

藍光地產在過去一直主打剛需類產品為主線,不僅通過剛需產品的“高周轉”模式實現瞭快速擴張,而且在今年4月成功借殼上市。但僅僅半年後,公司便對產品線做出調整。

程耀貴指出瞭其背後的邏輯。過去多年來,國傢一直鼓勵普通商品房的建設和供應,對於改善型住房的供應有所限制。尤其在2006年“70/90”政策出臺後,這種限制更加明顯。

但近年來通過調查發現,剛需產品的購房年齡正在降低,絕對人數在逐步減少。相比之下,在去年的“9·30新政”之後,壓抑瞭多年的改善型需求開始爆發。這是促使公司調整產品線的主因。

程耀貴表示,公司計劃在成都區域率先做出調整,隨後擴展到其他區域。

為推行這一調整,去年6月,由藍光地產總裁助理王建牽頭,正式成立產品研究院。其職責在於對市場大勢進行研究和分析,並反饋到研發部門,進而對產品線和產品結構進行調整。上述研究院被賦予極大權限,以王建為核心的5名成員,對藍光旗下的任何產品,均有“一票否決權”。

無獨有偶,今年在土地市場動作頻繁的旭輝,也選擇在產品線上做文章。

今年8月,旭輝集團總裁林峰在中期業績溝通會上明確表示,“未來旭輝將根據市場情況來調整產品結構,我們將打造自己的高端產品。”他透露,旭輝在2014年之前的剛需型產品和改善型產品比例是8:2。自2014年以來,旭輝不斷提高改善型產品比重,目標是將兩者比例調整為5:5。

有統計顯示,在旭輝今年的新增土地中,適合改善型產品的土地比重已超過60%。尤其在北京市場,旭輝拿下多宗高價土地,其目的被認為用於轉型需要。

事實上,對於上述兩傢公司而言,調整產品結構,也有不得已的一面。

中報顯示,今年上半年藍光發展實現歸屬於上市公司股東的凈利潤為虧損3.44億元,同比減少23.73%。同期,旭輝的股東權益應占核心凈利潤為6.22億元,同比減少3.6%。

分析人士指出,盡管上述指標下滑有項目結轉時間的影響,但隨著整體市場供需關系逆轉,以及核心城市土地成本提高,剛需類產品盈利能力下降已是不爭的事實。

宋延慶表示,近兩年來,很多剛需類項目的利潤率已經降到5%的低水平,“幾乎不掙錢”。相比之下,優質的改善型產品可帶來一定的利潤空間。

政策松動刺激改善需求

盡管有綠城“加碼剛需產品”的個案,但與上述兩傢企業類似,現階段大多數房企的調整方向,都是增加改善型產品比重。那些本就以改善型產品見長的企業,則對產品線進一步細分和加碼。

以中國金茂(方興地產)為例,公司已明確向“城市運營商”方向轉型,通過“業態多元化”來提升區域價值和市場競爭力。

類似的還有世茂房地產,其中報表示,“隨著產品標準化模塊陸續落地,銷售已從產品、配套以及教育等方面增加瞭產品賣點,提升瞭項目市場競爭能力,亦增加瞭項目議價能力。”

上述兩傢房企均以開發高端產品線見長,隨著土地、財務等成本的提高,在無法實現降價的情況下,便以“做加法”的方式提高產品附加值。

宋延慶表示,從當前市場的主流產品分類來看,剛需類產品占比約2/3,仍占市場主導。但從增速來看,改善型產品的增速遠遠快過剛需類。

宋延慶將近年來的市場分為兩個階段:從2011年初啟動“限購令”到2014年上半年,市場是剛需類產品的天下。

在這一階段,除“限購令”外,二套房的首付比例、貸款利率雙雙提高,使得改善型需求受到極大限制。在很多房企的產品結構中,剛需二順位設定缺錢急用哪裡借錢和改善類產品的比重多在7:3和8:2的水平。

從2014年下半年開始,一系列松綁樓市的政策陸續出臺,限購政策逐漸放松,首套房認定標準、最低首付比例、最低貸款利率等門檻也在不斷降低。

在這一階段,壓抑多年的改善型需求得到極大釋放。在房企的產品結構中,這兩種產品的差距也不斷縮小。

有專傢分析,當前最受市場歡迎的產品為品質剛需和首次改善兩類。除政策因素影響外,這還與我國的人口結構和房地產市場化進程密不可分。

一方面,出生於上世紀80年代末和90年代初的一代,逐漸進入結婚生育年齡,對剛需類產品仍然有強勁需求,對改善型產品也有一定要求。另一方面,自我國實施住房市場化改革至今,尚不足20年的時間內。此前已擁有一套房產的群體,對於改善型房屋的需求不斷增加。

在政策誘導下,上述大背景決定瞭產品結構將繼續發生變化。宋延慶表示,“剛需占台北房屋房貸比下滑,改善型產品走強”是未來房地產市場的趨勢,這一調整周期將至少持續三年時間。受此影響,房地產企業的產品線也會繼續做出相應調整。

值得一提的是,盡管改善型產品增多,會在一定程度上影響企業的周轉速度,但多數受訪者都認為,由於改善型產品能夠保證利潤,因此這並不會對企業的資金狀況帶來影響。



(責任編輯:UF035)

新聞來源http://business.sohu.com/20151015/n423282288.shtml


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